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广州楼市:下半年买房,这类房产聪明人都避开

原标题:广州楼市:下半年买房,这类房产聪明人都避开

广州楼市:下半年买房,这类房产聪明人都避开

我是广叔谈房,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师,目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问:你好广叔,我想在广州投资一套总价500左右的房产,有房票,我看过凯德双桥8号,鱼珠的五矿招商鹭山府,南沙的灵山岛,黄埔科学城的一些盘,想听听广叔的意见,或者有没有什么推荐,非常感谢!

回答:你好。凯德双桥8号在荔湾大坦沙,鹅潭湾规划是一个圆圆的大饼,还不知道什么时候掉下来,遥遥无期,超级缓慢;招商鹭山府公开宣传说是双地铁,还是江景房,但两个地铁口也都不近。虽然从距离最近的鱼珠地铁站到楼盘入口,直线距离不到700米,实际上人走出地铁站,还要七拐八弯,穿过一排城中村建筑,再穿过几段高速立交桥,然后走过长长的一段绿地,才会到达售楼处门口。南沙灵山岛算南沙比较有价值的区域吧。黄埔科学城一直有推荐。

总价500左右,可参考选筹:板块及楼盘详见内部分享。

提问:广叔您好,我有弹药大概180W,收入大概50W一年。有一套房,还在还贷,每月5500。现在想买一套房,纯投资,好卖好租即可。7成首付的话,可以接受大概250W的房子。不知道有什么推荐没有?我住花都,感觉花都的房子涨价太慢,所以不想再买花都了

回答:你好。花都、从化坑多肉少,因其供应大,通勤距离远,刚需根本看不上。250w左右参见:广州投资回报率高的板块,详见内部分享!

提问:广叔你好,我在广州新塘凤凰城凤仪苑有155方的复式无电梯的洋房,中介说市价230万,目前闲置抵押银行200万做生意周转金用,凤凰城有1套300方独幢别墅,房贷还有350万左右,有人出价1200万。提问:目前生意亏损,还欠银行400万经营贷款,房贷350万,可否卖掉凤仪的复式和别墅,还了银行的钱,去萝岗买房,小孩在萝岗读书。转换跑道,置业萝岗。

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回答:你好。凤凰城超级大盘,没有地铁,常年抛盘,价格也是易横难涨,刚需要来这里买房通勤是相当不方便的,因此可以出手。萝岗潜力要大很多,可以考虑。

提问:你好广叔,广州天河南二路六运六街的房子值得投资吗?楼龄有点旧是92年的,单价在4万多带学位,称得上是老破小了。目前担心的是房子还没供完就变成危房了怎么办?如果拆迁还好,万一不拆迁会不会就砸在手里了呢?投资房产需要注意什么?

回答:你好,买房投资不要赌,每笔都是上百万的资金,既然知道这种老破小风险高,就不要往坑里跳。一般来说,现在投资房地产只有长线投资才能始终立于不败之地;而短线投资房地产,有时会受到经济衰退的影响而导致全线崩溃。但根据风险与收益对称的原理,在可能获取较高收益的同时也面临较大的风险。如果完全用自有资金买房,若房屋不能及时变现,投入的资金就会被套牢。房产投资成本比较高,投资收益要经过较长时间的检验,不应草率行事。

提问:你好广叔,去年到今年,我一直在看二手房,主要是想买给父母住(现有一套老黄埔自住)。也关注了一些房产博主,我有一个可能有点奇怪的疑问:为什么大家在找二手房的时候很少提及单位的房改房呢?我觉得房改房公摊小、户型合理、物业都是公家的很负责,还有些加装了电梯,以质量来说,比很多开发商的都强吧。除了旧点好像没有什么不好啊?

回答:你好,房改房的质量还真不错,您说对了,房改房最大的问题在于楼龄,以及生活环境,毕竟都是楼梯楼,几乎无小区,几乎没有生活品质而言所以,我们的年轻人,都是追求:电梯花园社区、好物业、好园林,在产品上能追求板式就不要塔式,能24户,就不要38户,这才是消费者的思路和逻辑

提问:广叔你好,惠州大亚湾的房子值得投资吗?现在40多手上存了几十万,中介推荐大亚湾,想养老加升值,不知可不可以?

回答:你好,买惠州很可能住不上,租不出,卖不掉。土豪随意。买惠州最大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力,彼时却只有买惠州的认知。惠州横盘的时间会很久,属于慢牛,未来发展不确定性太大。想自住可以买,投资不看好。

房价上涨的内生动力,在于人口和产业的支撑。旅游城市的产业人口是很少的,而且大部分在当地都是基层服务业,基层服务是没有高薪的,自然也没法拉动房价上涨。旅游城市容易产生泡沫的原因,就是一波一手房拉上去,忽然发现二手没人接盘了,因为住在当地,又愿意买房的接盘侠真的是没钱啊。

没有的人口和产业的支撑,所谓的房价上涨,只能是一厢情愿!你唯一的接盘客,恐怕是一样和你被美景冲昏头脑的外地投资客,只是这样的投资客,更多是被开发商带到了售楼处割韭菜,到底能不能转到你的眼前,只能看缘分了!带刺的玫瑰,很美,但是也会伤人,还是不要碰了!

提问:您好广叔, 纯投资 5年投资周期 考虑到深圳的总价天花板和未来裂变抵押贷款的难度(超过1000万难度增加) 如果名额不是问题 投资总预算是1200万 那是买一套1200万的房产还是两套600万的房产合适呢? 谢谢!

回答:你好,排除选筹因素,我认为600+600(两个刚需房)<1200(一个改善房),刚需房的承受上限是由刚需的工资决定的,而改善房有两个推动力,小户型的底层置换推动,叠加改善人群的赚钱能力,后者造富能力肯定比刚需一族强,我想这也是深圳豪宅不断刷新记录的内在逻辑。

提问:您好广叔,深圳回迁房250总价投资,目前已拆比较快的看到两个,一个是龙中爱联地铁口保利上城对面占地4万平回迁指标,带上外附属龙岗学位,另一个布吉木棉湾地铁口龙珠花园前面占地3万平地块的回迁指标房,小学看着还可以,初中可园学校一般。两个单价和拆迁速度相当。想预期5年左右收房卖出或再抵押。你评估哪个升值潜力大些。若都不行,另外有单价相同(3.1w)龙城广场向前村旧改,进度更慢点,会配建一个九年制新学校是否稍微好一点。再然后这个总价这个进度的不好找了,西部未知。最后,签回迁房需要合同备注关键事项在给点建议吧。感谢。

回答:你好,回迁房的问题我以前说过,没有房票又有闲置资金的可以买,但要注意两个问题。一是拆迁周期,不确定性很大,有的看似快拆完了最后几户有可能拖上十年,资金每年的占用成本要计算;二是风险问题,尽量和开发商直签,不过即使和开发商签约,买回迁房仍属于半地下交易,拿到红本之前都会存在风险。这两个风险没有人会帮你信用背书,必须自己承担,只能说世上没有无缘无故的便宜。

提问:你好广叔,我的深圳社保已经满10多年了,目前有一套房子在皇岗片区,面积100平左右,现在大概可以卖600万左右,是满五唯一,红本在手。 想问一下我这套房子这些年涨得慢,是现在出手合适还是等两年后再出手。两年后是想看看皇岗口岸规划好以后以及皇岗中学重新挂牌,房子会不会涨多一些。 房子现在空置,也想卖了,想听听你的意见。感谢~

回答:你好,皇岗口岸通关,货柜车搬去莲塘,有河套深港联合创意园区的开发。但皇岗片区短期内没有什么成长性,也没有大量人口导入,光靠吃福田的老本,没有拿得出手的硬核是不够的。十年前人们提及皇岗的时候就在说河套,十年过去了,空有深圳人民的一厢情愿,今时今日对面的建设恐怕依然还会是停留在蓝图上。

皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢,属于补涨区。更适合资金量少的刚需族落脚。皇岗中学的改建,除了硬件上的提升,软件上会有什么改变更关键。传统的教育管理体制会不会创新突破,结构失衡的教职工队伍会不会优化,优质生源的流失会不会改善。皇岗中学,更可能的是稳步提升。

提问:广叔你好,我和我对象准备年底结婚,是刚需首套,目前我们手里有30万的资金,父母支持20万,请问大亚湾现在还能买吗?目前我们在龙岗租房,月薪只有接近一万不是很稳定。之前看过海悦湾1期,单价有点超预算,我看的三房,请问我们这个情况有更好的选择吗?

回答:你好,个人建议别买大亚湾,惠州宏观来说,应该买适合惠州本地人住的地方,人气旺,交易活跃,可随时出手,而不是临深的天量供应大亚湾——服务行业都要人流来支撑,点个外卖都没人,收个快递不上门。

另外给几个建议:1、确定你们是否真的适合买惠州:学历不高,家庭收入不多,职业发展前景有限。2、不要寄希望于双城生活,太辛苦,龙岗去市区都有如长征,遑论惠州。3、非龙岗坪山上班的话,把工作迁移到惠州的可能性。

4、不要听信中介十年如一日的谎言:惠州不会被深圳直辖,行政藩篱无法打破。惠州没有14号线,凤岗段的10号线多次流产,可见两地相融有多难。

提问:你好广叔,我来深圳多年了,有深户有房票,在深圳无房且有房贷记录,现有资金180万左右,还有一套外地住房可以抵押出100万左右,现在有以下几点困惑,望广叔能帮忙解答一下: 1、请问目前的形势下是在深圳买房好呢,还是去广州买好呢? 2、在深圳是买二手房呢还是打新房好? 3、在深圳买二手房的话买哪些片区好?买哪些楼盘会更有投资价值呢? 4、新房打新的话,请问优势和劣势是是什么?问题较多,辛苦广叔了,谢谢!

回答:你好,当下是可以买广州,但是你确定2-3年后能脱手广州买深圳吗?要知道换仓是很痛苦的。不是人人都能吃尽未来广州和深圳2波涨幅。建议2手准备,深圳和广州同时关注,深圳打新,广州淘笋。如果深圳打新成功,广州就用公司名义买。深圳新盘打到肯定是赚到,打不到要置换的话,价格整体是趋稳。虽然新政让很大一部分人失去购房资格,但是这些网红新盘能打到的概率依然很低。如果没打到,这里面的主要成本就是买卖交易之间的摩擦成本(税费和中介费)需要考虑进去。

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