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干货!投拓必看,四张图、六指标!_地块

原标题:干货!投拓必看,四张图、六指标!

一份拿地投资分析报告,少则几十页,多则上百页。在有限的时间内,是很难一页页的翻阅,并去有效分析这么多内容。因此,这就要求房地产投拓人员必须具备在最短时间里筛选查阅重要信息、最关键的数据和指标以及最短时间做出判断的能力,在无数的无效页里pick重点页,并进行分析。

其实一份拿地投资分析报告中最应该关注的是四张图以及六个指标,这也是很多公司的拿地卡位最关注的指标。

1.拿地四张图

01

区位图

房子卖的是地段,地段决定了房子和土地的价值。

区位图就是要讲拟获取的土地在整个城市中的地位,是市中心的顶豪、还是居民认可的刚需地段。这块土地与城市行政中心、商业中心、文化中心的距离怎样,交通、教育、医疗等配套的完善度怎样,是否是城市的重点发展方向。有经验的人,还能从这张图中看出人口迁移的方向与地块的潜在买房客户来源。

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02

现状航拍图

这是一张非常影响老板决断的图,老板有时候不太会关心测算,但是会有自己的一套看地理念,而看项目航拍图往往他心里就会有好恶了。

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现状航拍图包含了很多信息,不少风险看这张图就能看出来,主要就是看下面3点:

1、现场状况,特别是地块是否是净地,地上是否有未清理的建筑物或构筑物,小区未来的施工道路施工安排是怎么样的。

2、地块的方案设计判断,有经验的人基本上可以根据地块的形状和周边情况,脑子反映出大概的一个楼栋排布、商业布置。当然有些风险点也能提前掌握,比如周边老小区密集的时候,日照影响、沉降可能就会很麻烦。

3、城市界面判断,这张图可以清晰的表现地块周边的情况,是否是建成区、是否有充足的人流车流等。

03

土地价格图

这张图,一般被认为是四图中最重要的,区位可以美化修饰、销售好坏可以解释、测算可以乐观调整,但是市场对土地价格的反应骗不了人。

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土地价格图是非常重要的评价拿地好坏的一张图,从技术上来说,就是采用了市场比较法,通过周边市场行情来评估下我拿地的合理价格。

有经验的人运用这张图,通过比较现时点的市场热度与对标地块成交时点的市场热度、本地块的区位与对标地块区位的大致对比、地块容积率商住比等指标的对比、是否有非市场化地价决定因素(设条件、熔断摇号等),只要不要漏项,基本上已经能够判定这块地现时点的合理地价了。

04

房价及存量图

房价图配上存量去化表格,基本上可以看得清楚目标地块的现时点价格,以及未来的价格上涨潜力。

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一般来讲,目标地块的定价是跟着周边竞品售价走的,但是当周边的存量小、月均去化量大的时候,一定是有涨价压力的,此时,就适合走激进的定价策略;反之,则要考虑是否要承担一定的跌价风险。

这张图一般是和土地价格图配合起来使用的,反应了一种房价和地价的比例,其实也是对市场热度的一种反馈。市场热度高的时候,成交的土地楼板价往往会接近甚至和周边房价持平,如果要去参加竞价一般不可能捡漏,想拿下就需要有拍到房价的勇气,决策者也需要这张表来统筹考虑下是否需要承担风险

2.拿地6指标

01

城市经济

经济主要看城市GDP在省内的总量排名,更应看重经济增速排名。增长速度代表着城市发展的活力,也是去哪个城市拿地参考的一个重要指标。

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02

是否符合高周转的条件

◆项目预售条件、开发报建周期;

◆土地款支付比例及周期;

◆地块是否为净地出让;

◆项目地质情况是否复杂,桩基础深度及土方量;

◆项目是否有污染,是否涉及环境治理;

◆项目是否已实现三通一平或七通一平;

◆项目是否可套用公司成熟产品线;

◆项目是否存在硬伤,例如日照、文物限高等。

03

存量、去化和推地计划

市场存量:注意隐形库存,在深耕城市中,是可以自行累计统计的。

区块存量:同上

在土地出让时,就做好统计,后续跟踪开盘、销售情况,以及去化周期。

推地计划:市场存量和推地计划决定了中短期市场的走势,以及项目稀缺程度。

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04

客户需求和产品设置

卖的最快的面积段:过去房价相对理性的时候,买房普遍喜欢大户型,最近几年随着房价的快速上涨,小户型越来越受到欢迎,实际这体现的是客户的总价接受度,所以要站在客户的角度看,不要觉得自己有钱,自己要住大房子,客户也是这样子,要看产品所在的地段、客群综合考量。

卖的最快的户型:同样的面积段,到底是几房,如果没有新盘更多的参考,还是要多关注二手房的成交。

装修接受度:不是所有的房子都需要装修,也可以把外场做的好一些,同样提升品牌。

其他:有的客户喜欢大开发商,那么就走合作模式等等。

05

地货比

也就是土地价值和能够提供的货值之间的比例。地货比越高,意味着资金的杠杆率越高。

一般来说三四线城市的地货比比较高。这也是为什么高周转玩的溜的几匹黑马基本上都是“农村包围城市”。当然,在当前的市场环境下,一定要充分考虑城市的去化速度,否则也是踏进泥潭。

如果地货比能做到1:3的话,再加上自有资金年周转1.5×融资杠杆3,那你自有资金杠杆率就有15倍了。

06

投资收益评估

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3.投拓微观

最后,新芽想说的是, 真正的投拓高手是要善于从微观研究里发现别人看不到的机会。

房地产投资“短期看政策、中期看产业、长期看人口”,但是看库存、看人口、看产业, 大家都会看,逻辑太简单了!都看得到机会的地方,价格就高了。

比如,库存量大的城市是不是一定没有机会?也不一定!你还要看他的库存结构是什么,库存是什么产品,后续的供地是怎么样的条件,能不能有差异化产品,很多时候库存量大也可能有机会。越往下沉风险越大,但机遇也越多。研究微观数据、风土人情,真正摸透,你就可能发现别人没有发现的机会点。

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