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中央放权,深圳土地及房地产市场或巨变!最新解读来了......_支持

原标题:中央放权,深圳土地及房地产市场或巨变!最新解读来了......

中央正式抛出“大礼包”,支持深圳建设先行示范区。

10月11日,《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》正式印发,明确在中央改革顶层设计和战略部署下,赋予深圳在重点领域和关键环节改革上更多自主权。

值得关注的是,这个“大礼包”除了涉及资本市场的改革举措,在土地管理制度方面的最新探索方向,成为外界关注的焦点。

下面我们一起来看看有哪些重磅措施以及土地管理新政给深圳房地产市场带来哪些影响?

01

超级文件划重点

要素市场化配置

土地管理

  • 将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准;
  • 探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制,完善闲置土地使用权收回机制。

探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制,完善闲置土地使用权收回机制。

超大城市劳动力流动

  • 深化户籍制度改革,调整完善积分落户政策;
  • 完善居住证制度,鼓励根据实际扩大公共服务范围、提高服务标准,稳步推进基本公共服务常住人口全覆盖。

资本市场

  • 推进创业板改革并试点注册制,试点创新企业境内发行股票或存托凭证(CDR);
  • 中国人民银行数字货币研究所深圳下属机构的基础上成立金融科技创新平台;
  • 支持开展数字人民币内部封闭试点测试,推动数字人民币的研发应用和国际合作。

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技术成果转化

  • 深化科技成果使用权、处置权和收益权改革,在探索赋予科研人员职务科技成果所有权或长期使用权、成果评价、收益分配等方面先行先试;
  • 探索政府资助项目科技成果专利权向发明人或设计人、中小企业转让和利益分配机制,健全国有企业科研成果转化利益分配机制;

数据要素市场

  • 率先完善数据产权制度,探索数据产权保护和利用新机制,建立数据隐私保护制度;

  • 试点推进政府数据开放共享;

  • 支持建设粤港澳大湾区数据平台,研究论证设立数据交易市场或依托现有交易场所开展数据交易。

率先完善数据产权制度,探索数据产权保护和利用新机制,建立数据隐私保护制度;

试点推进政府数据开放共享;

支持建设粤港澳大湾区数据平台,研究论证设立数据交易市场或依托现有交易场所开展数据交易。

要素市场评价

  • 率先探索完善生产要素由市场评价贡献、按贡献决定报酬的机制, 增加劳动者特别是一线劳动者劳动报酬。

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营商环境

市场环境

  • 制定深圳放宽市场准入特别措施清单, 放宽能源、电信、公用事业、交通运输、教育等领域市场准入 ;
  • 推进破产制度和机制的综合配套改革,试行破产预重整制度, 完善自然人破产制度。

知识产权保护

  • 探索建立健全证据披露、证据妨碍排除和优势证据规则, 建立知识产权侵权惩罚性赔偿制度。

完善行政管理体制和经济特区立法

  • 按程序赋予深圳在干部和机构管理、统筹使用各类编制资源等方面更大自主权;
  • 探索完善行政争议多元解决机制,健全行政复议与行政诉讼衔接机制。

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科技创新与人才

  • 支持实行非竞争性、竞争性“双轨制”科研经费投入机制;
  • 按程序赋予深圳外国高端人才确认函权限,探索优化外国人来华工作许可和工作类居留许可审批流程;
  • 支持探索制定外籍“高精尖缺”人才认定标准,为符合条件的外籍人员办理R字签证和提供出入境便利;

  • 为符合条件的外籍高层次人才申请永久居留提供便利;

  • 支持探索建立高度便利化的境外专业人才执业制度,放宽境外人员(不包括医疗卫生人员)参加各类职业资格考试的限制。

支持探索制定外籍“高精尖缺”人才认定标准,为符合条件的外籍人员办理R字签证和提供出入境便利;

为符合条件的外籍高层次人才申请永久居留提供便利;

高水平开放

制度型开放

  • 支持完善法治领域跨境协作机制,健全国际法律服务和纠纷解决机制。

支持完善法治领域跨境协作机制,健全国际法律服务和纠纷解决机制。

金融业、航运业对外开放

  • 支持符合条件的在深境内企业赴境外上市融资;

  • 开展本外币合一跨境资金池业务试点;

  • 支持符合条件的外资机构在深圳依法合规获取支付业务许可证;

  • 赋予深圳国际航行船舶保税加油许可权,进一步放开保税燃料油供应市场。

支持符合条件的在深境内企业赴境外上市融资;

开展本外币合一跨境资金池业务试点;

支持符合条件的外资机构在深圳依法合规获取支付业务许可证;

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民生服务

医疗服务

  • 探索完善医疗服务跨境衔接,建立与国际接轨的医学人才培养、医院评审认证标准体系;
  • 支持完善重大疫情防控体制机制,健全公共卫生应急管理体系。

自主办学

  • 探索扩大在深高等学校办学自主权;

  • 赋予深圳对企业博士后科研工作站分站的设立和撤销权限。

探索扩大在深高等学校办学自主权;

赋予深圳对企业博士后科研工作站分站的设立和撤销权限。

社会保障

  • 支持完善普惠婴幼儿照护服务体系;
  • 支持健全公共就业服务和终身职业技能培训制度。

文化体育运营管理

  • 按程序赋予省级电视剧审查等管理权限;
  • 支持开展体育消费城市试点,推进体育产业创新试验,创新促进体育赛事发展的服务管理机制和安保制度。

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生态环境和城市治理

生态保护

  • 支持完善生态保护红线、环境质量底线、资源利用上线和生态环境准入清单等“三线一单”生态环境分区管控体系,开展重要生态空间自然资源确权登记,扩大生态系统服务价值核算范围;
  • 推动完善陆海统筹的海洋生态环境保护修复机制,实行环境污染强制责任保险制度,探索建立入海排污口分类管理制度。

城市管理

  • 支持推动在建设用地地上、地表和地下分别设立使用权,探索按照海域的水面、水体、海床、底土分别设立使用权,促进空间合理开发利用;
  • 探索优化用地用林用海“统一收文、统一办理、统一发文”审批机制,推动自然资源使用审批全链条融合。

02

土地管理制度方面的最新探索方向

业内人士解读来了...

据中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》,将支持深圳在土地管理制度上深化探索。将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下,推进二三产业混合用地。

同时,支持盘活利用存量工业用地,探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制,完善闲置土地使用权收回机制。深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场,完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

对于上述政策出台的背景, 中国房地产数据研究院执行院长、复旦大学住房政策研究中心秘书长陈晟在接受e公司记者采访时表示,这个是在中国经济启动以国内循环为主、国际国内互促双循环发展的新格局的大背景下,在深化改革方面的重要突破,瞄准的是一些特大型的城市存在的土地管理制度问题。在已没有增量土地空间的一些大城市上,通过土地空间的进一步改革来释放红利。深圳的此次制度探索,将进行相关领域的政策试点并实现突破。同时,在未来,相信会对北京、上海、广州等城市形成积极的示范作用。

业内人士表示,就深圳过去土地市场而言,一直存在三个关键问题,第一个是地少、第二个是土地的用地结构不合理,第三个是很多的土地基本上已经建设完成,主要都是存量用地。

数据显示,过去十年,深圳住宅用地成交面积为431.5万平方米,位居103个城市中倒数第四。相比住宅用地,深圳在工业用地、商服用地上则要多出许多。数据显示,过去十年深圳工业用地成交达到1147.78万平,成交面积位居全国第82位;规划建筑面积3586万平方米,位居全国第52位。商服用地成交达到394.42万平方米,位居第67位;规划建筑面积1765.55万平方米,位居第41位。

而毫无疑问,中央对深圳的最新土地管理新政,会对接下来整个深圳的土地市场、房地产市场产生很大的影响,相当于给予了深圳市在土地管理方面更大的自主权,从此,深圳可以在土地市场、房地产调控方面大胆探索一些新政策、新思路。

佳兆业集团副总裁,首席经济学家刘策向e公司记者分析称,总的来看,深圳土地管理制度的新探索,对推进整个深圳的产业结构,提高住宅比例,促进传统工业用地的盘活等方面,都会带来较为积极的影响。

业内解读:

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李宇嘉

广东省住房政策研究中心首席研究员

深圳房价一直涨的神话有望被打破

对于这个政策的需求,深圳实际上是很迫切的。

原先国家对于农用地转建设用地特别是转成住宅用地存在一定的担心,担心实体经济空心化、房地产化。由此,对农业用地转建设用地的审批权控制得十分严格。然而,对深圳来讲,随着产业机构调整,第三产业和高科技现代产服务业已占据其主导地位,但用地结构仍停留在以工业用地为主的状态。所以在产业转型的背景下,深圳必须对空间结构重新进行调整。

此前规划用地和土地用途管制是横在这个调整上面的两把“尚方宝剑”。因此,此次调整对深圳来说,就是用地权的增加,意义非凡。同时,这也是促进要素市场化自由流通的一个必然结果,因为只有地方才更加明确地知道土地应该怎么用,土地要素怎么实现价值最大化。

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刘晓博

知名财经评论员

这对于非常缺少土地的深圳来说,是重大利好

深圳作为副省级城市、计划单列市也拿到了这项权利,这为深圳拓展城市发展空间创造了极为有利的条件。

但值得注意的是,今年3月国务院还授予了北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等省市还获得了“永久基本农田转为建设用地审批权,以及其他国务院批准土地征收审批事项”。也就是说,跟深圳相比,上述8省市的审批权更大一些。

按照《中华人民共和国土地管理法》第46条,下列3种征收土地情况的,需要由国务院批准——征收永久基本农田;征收永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;征收其他土地超过七十公顷的。

目前深圳拥有了后面两种审批权,但尚不具有第一种情况的审批权。

至于“推进二三产业混合用地”、“支持盘活利用存量工业用地”、“完善闲置土地使用权收回机制”、“深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革”等措施,也具有很高的政策含金量。

总之,这些措施让深圳在土地制度改革方面,将再次走在全国前列,也将给深圳核心城区的发展,释放出更多的空间。

值得注意的是,这个方案没有提及深圳扩权或者扩容的问题,但仅仅靠深圳内部释放发展空间,仍然是比较有限的。

种种迹象显示,国家层面的纪念特区成立40周年的纪念活动,有可能很快就举行,到那时深圳或许还能获得一些新的利好。

03

深圳最新土地管理新政会对房价产生影响

众所周知,深圳房价一直涨的神话可谓深入人心。

这一方面来自热钱的持续炒作,另一方面则与深圳土地资源不足息息相关,不解决土地问题,供求势必长期失衡,房价问题将会悬而难决。

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前不久,深圳有关部门提出“学新加坡模式”

新加坡模式的核心就是组屋制度,这一制度的核心是政府提供大量的公共住房,新加坡有80%以上的人口居住在组屋里,这背后势必需要大量土地资源的支撑。

问题是,在目前深圳的住房结构中,商品房保障房占比极低。

据有关机构估算,深圳仅有1000万套左右住房,其中商品住宅+保障房不到3成近一半都是城中村的房子,深圳还有6成多人口居住在城中村。

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深圳提出,未来深圳的住房比例是“六比四”,目标是让深圳60%的市民住进公共住房。显然,这背后还有很大的短板要补。

值得关注的是,既然要加大住房供应,那么地从何来?

一个方案是扩容。深圳如果能将周边东莞、惠州等地纳入旗下,那么土地资源紧缺的困局将会不攻自破。

然而,深圳作为计划单列市,财政极少与广东省进行分成,东莞惠州等地关乎广东财政的基本盘,如果贸然扩容而无补偿,广东省财政将会受到明显影响。

要知道,广东虽是中国经济第一大省,但粤东西北的发展差距摆在这里,靠广州一个省会显然无力支撑。

所以,深圳无论是直辖还是扩容,在短期均存在不小的困难,这份超级文件也未提出任何关乎扩容的规划。

“深圳大都市圈”可能是更为务实的选择。

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另一个方案是盘活土地

深圳常住人口1300多万人,实际管理人口可能超过2000万人。但城市面积不到2000平方公里,而广州为7434.4平方公里,上海为6340.5平方公里,北京则高达1.6万平方公里。

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更关键的问题在于,深圳不仅面临着土地资源整体不足的问题,而且供地结构存在明显失衡。

居住用地不足,成为房价上涨不竭的动力。

长期以来,深圳居住用地占比20%左右低于国家相关标准中25%~40%的下限,而国际上一般是40%以上。

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土地资源整体不足,而商业、产业用地明显过剩,固然为当地产业发展提供了大量的廉价土地,但也带来了写字楼空置率居高不下、商品房价不断上涨的问题。

点击文末“阅读原文”查看方案全文。

本文由房地产导刊综合自央视新闻、 e公司官微、国民经略等。

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