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负债700亿!债券连续暴跌!福晟集团迎至暗时刻!世茂怎么办?_福建

原标题:负债700亿!债券连续暴跌!福晟集团迎至暗时刻!世茂怎么办?

世茂福晟“世纪收购”后前途未卜,由于福晟集团涉及多起民事诉讼和执行案件,其能否按期偿付旗下多只债券存在重大不确定性。

10月15日,由福晟集团有限公司(以下简称“福晟集团”)子公司福建福晟集团有限公司(以下简称“福建福晟”)发行的公司债“18福晟02”价格再此前连续下跌后再次呈现暴跌,截至上午收盘,跌幅为18.86%,报价56.8元/张;下午开盘后至发稿,该债券仍维持这一价格。

10月13日,中泰证券公告称,拟于10月29日召开福建福晟集团有限公司(下称“福晟集团”)四只公司债“18福晟02”、“18福晟03”、“19福晟01”、“19福晟02”的持有人会议,审议表决要求发行人落实债券偿债保障措施、提供增信措施等议案。

上述四只债券的发行规模合计45亿元,中泰证券为其受托管理人。公告并称,发行人涉及多起民事诉讼和执行案件,能否按期偿付债券本息存在重大不确定性,并对债券持有人的权益有重大影响。

01

连续暴跌

9月份以来,“18福晟02”连续暴跌。9月9日,其跌幅为9%,收91元/张;9月23日跌幅为6.6%,收84.99元/张;10月14日跌幅为12.5%,收70元/张。今日再次暴跌10%,截至发稿,报价56.8元/张,相较于9月8日的价格高点已跌去43.2%。

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对此,记者拨打了“18福晟02”募集说明书中披露联系方式,截至发稿尚未获接通。

据悉,“18福晟02”债券规模为10亿元,起息日为2018年11月19日。付息日期为2019至2023年每年的11月19日,中泰证券股份有限公司(以下简称“中泰证券”),评级机构为大公国际资信评估有限公司(以下简称“大公国际”)。

债券暴跌背后透露出投资者对于“18福晟02”未来兑付的信心不足。10月13日,主承销商中泰证券发布了《关于召开福建福晟集团有限公司公开发行 2018 年公司债券2020 年第一次债券持有人会议的通知》。

关于召开会议的原因,中泰证券表示,因为发行人涉及多起民事诉讼和执行案件,其能否按期偿付本次债券本息存在重大不确定性,该等事项对债券持有人的权益有重大影响。

记者根据启信宝查询了解,自2020年5月份以来,福建福晟集团被纳入被执行人名单共计39次;另外,截至目前,涉及法律诉讼超过60余条信息;目前有效股权出质的信息超过10条,其中目前有效股权出质质权人包括的金融机构有大业信托、泉州银行等。

02

短期偿债压力加大

据新华财经统计,由福晟集团发行的债券及债务融资工具规模共计124.6亿元,存续期内的债券除了“18福晟02”、“18福晟03”、“19福晟01”、“19福晟02”之外,另有两只私募债“20福晟01”和“20福晟02”,均将在2022年到期,发行规模合计30亿元。

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福晟公司债10-14

2019年末开始,福晟集团民间借贷纠纷、股权冻结等风险事件不时见诸报端。2019年11月以来,福晟集团旗下有4家子公司股权遭冻结,累计涉及股权8400万元。此前,中泰证券曾发布报告称,截至2020年9月25日,福建福晟集团有限公司尚未在上海证券交易所指定的信息披露平台披露2020年半年度报告。

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此外,8月28日,大公国际在跟踪评级报告中对于福建福晟债务结构做出了详细披露。大公国际表示,截至2019年末,福建福晟集团有息债务主要集中在一到两年内到期,非受限货币资金同比明显下降,短期偿债压力进一步加大。

公司短期有息债务占比总债务的比为44.71%,非受限货币资金对短期有息债务的覆盖度为0.21倍,非受限货币资金同比下降54.97%,公司有息债务结构主要集中未来一两年内,合计占比77.66%,存在一定集中偿付的压力。

另外,大公国际对“18福晟02”由AA+下调至AA,并对福建福晟主体与债项评级均列入观察名单。

对于下调评级的原因,大公国际表示,跟踪期内,福建福晟集团在福建区域内仍具有较强技术优势及品牌竞争力。但2019年以来公司控股股东持股比例多次变动,同时高管及董事会人员变动较大,公司治理结构的变化对经营稳定性产生了一定不利影响;房地产业务无新增拿地,建筑施工业务新签合同额同比下降,未来业务规模的可持续存在不确定性;福建福晟集团债务主要集中在一到两年内到期,短期偿付压力进一步加大;公司其他应收款中关联方往来款占比较高存在较大的资金占用,受限资产规模较大,公司资产流动性一般。考虑到公司治理结构变化较大,业务规模可持续存在不确定性,大公将福建福晟主体及债项均列入信用观察名单。

03

总负债706亿,

两项财务指标“踩红线”!

据了解,福晟集团实际控制人为潘伟明。据福晟集团官网介绍,公司创建于1993年,是一家地产、建筑两翼协同,涉足金融贸易、物业管理等多元化领域的大型综合性企业集团。

旗下拥有福建福晟集团、深圳福晟集团、福建六建集团等百余家下属子公司,员工达六千多人。

公司已连续八年稳居中国房地产百强企业,蝉联中国房地产开发企业成长速度第二位。跻身中国企业500强第194位、中国民营企业500强第56位、中国房地产36强、中国建筑业19强,品牌价值达150亿元。

2019年以来,福晟集团控股股东持股比例变动多次,目前其控股股东为钱隆投资,持股比例为51%,穿透后公司实控人为自然人潘伟明,合计持股52.43%。

值得注意的是,福晟集团的第二大股东德耀鸿鼎,是为福晟集团纾困的资金平台,各纾困方通过该平台,帮助福晟解决债务问题,该平台六位合伙人分别是东方资产、中国信达、平潭臻颜、钱隆投资、福晟集团建设及世纪景顺。

穿透后,世茂集团控制的平潭臻颜,持有福晟集团8.17%的股权以及福建六建集团3.17%股权。

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股权结构图

据克而瑞数据显示,2019年福晟集团以468.8亿操盘金额在房企中排名第61位;以370.9万平方米操盘面积排名第50名,位于百强房企之列。

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克而瑞2019年数据

然而,近年来由于资产减值和毛利下滑等原因,福晟集团盈利能力明显下滑,陷入“增收不增利”怪圈。

2019年,福晟集团实现营业收入426.81亿元,同比增长6.2%;实现归母净利润8.52亿元,同比增长5.08%,但经营性现金流却由净流入转为净流出状态,净额为-26.89亿元,对债务和利息的保障能力下降。

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实现净利润情况

在土储方面,2019年福晟集团拿地节奏放缓,无新增土地面积。截至2019年末,福晟集团累计土储369.08万平方米,同比下降9.34%,未来房地产开发业务规模可持续性存在一定不确定性。

截至最新报告期,福晟集团总资产为913.95亿元,总负债706.64亿元,净资产207.32亿元,资产负债率77.32%,剔除预收款后的资产负债率68%,净负债率131%。

据《小债看市》分析债务结构发现,福晟集团主要以流动负债为主,占总负债比为67%,债务结构待优化。

截至2019年末,福晟集团流动负债有470.06亿元,主要为其他应付款项和应付票据及应付账款,其一年内到期的短期负债有63.88亿元。

然而,相较于短期负债,福晟集团流动性明显不足,其账上货币资金只有31.84亿元,现金短债比为0.5,并且现金中有近半为受限资金不可动用,其短期偿债风险较大。

从以上分析可以看出,福晟集团剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债中,有两项指标高于监管要求的“三道红线”,未来其再融资将受限。

04

起家于广州,

创始人曾为从化最年轻镇长

1993年,因广州筹建水电站,潘家原籍的土地也在征收范围内,补偿标准是每人5万元,按照全村千余口人计算,安置金接近5000万元。

但潘伟明兄弟发现,安置金无法满足村民的购房需求,于是他们建议村民将资金借给自己,成立房地产公司。等到安置房完工后,村民用房抵扣相应款项或者留在公司享受分红。

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福晟集团董事长潘伟明

就这样,潘氏兄弟拿到了创业的启动资金,房子建成后效果初显。

尝到甜头后,当时已是广东从化市最年轻镇长的潘伟明,毅然辞去公职,与其兄创建了广东云星集团,并先后开发了包括广州星河绿洲、夏日港湾在内的多个地产项目。

2003年,福晟集团成立,哥哥扛起了云星地产的招牌,而潘伟明则全身心投入福晟。

两年后,福晟集团斥资1亿多元,并购重组具有70年历史、产值20亿以上的福建六建集团,被业内视为“蛇吞象”的经典案例。

05

激进拿地陷流动性危机,

世茂集团出手接盘

满则溢,盈则亏!

2017年,福晟以1358.8万平方米新增土储成绩,和融创、恒大、碧桂园、万科等龙头房企一起出现在前十名的位置上。

2018年,房地产调控政策出台,楼市遇冷项目去化困难,让本就资金紧张的福晟流动性迅速恶化。2019年下半年,福晟股价闪崩、裁员一半、申请破产被拒等消息弥散开来。

今年1月,福晟与世茂集团达成合作,并推出“世贸福晟”合作平台,合作范围包括其千亿可售资源,以及近4000亿旧改存量货值,这被业界称为房地产历史上规模最大的并购案之一,号称“世纪大并购”。

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然而,有知情人透露,世茂集团并没有对福晟进行整体收购,持股不代表实际股东权益,福晟复杂的债权债务,世茂也并未真正重组与清理。

举个例子,据界面等媒体报道,福晟前滩钱隆广场(备案名‘海悦华庭’)项目公司的公章,9月初被项目基金管理人——上海钜派投资集团派人“抢”(世茂方措辞)走了,原因是私募基金到期未能兑付。

而麻烦缠身的则是福晟的“救世主”——世茂集团。‘海悦华庭’项目归属世茂福晟平台,钜派投资“取”(钜派投资措辞)公章本意是施压世茂,希望其能帮忙兑付。

但在世茂看来,世茂集团对该产品的兑付不存在任何形式的责任承担,世茂集团从未对相关私募投资基金兑付提供任何担保或其他增新措施。

据8月观点地产网报道,因为福晟一地鸡毛(员工跟投维权、相关项目交付延期、基金逾期讨债等事件),世茂渐显退意。

有业内人士直言:“世茂救福晟,肠子都悔青了。”

目前,福晟危机重重,其被执行人信息多达数十条,法律诉讼不断,所持多家公司股份被冻结,并且多只福晟系基金出现延期,项目交付延期,员工跟投债务也没有解决。

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在这种情况下, 世茂和福晟这场世纪大合作,会成怎样的走向,尚待关注。

---THE END---

本文来源:经济观察报、新华财经、

地产锐观察、小债看市。

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