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注意!请避开这9个致命的错误买房思维

原标题:注意!请避开这9个致命的错误买房思维

来源:子木聊房,已获授权转载

注意!请避开这9个致命的错误买房思维

文/子木

距离2021年就剩不到2个月的时间,每逢这个时候,总习惯去总结些什么。

因为时间是有痕迹的,如果只懂得往前走,而不停下来思考,那你根本不知道自己到底走了怎样的路,这时间也大概率是荒废了。

粗略统计了一下,截止目前,2020年我已经在各个渠道解答了读者关于买房的问题6832个。

在这些问题中,不单是买与不买的选择,更多是不同人对于房子的诉求、看法和态度,以及由房子衍生出,酸甜苦辣的人生。

于是突然有一个想法,就是尽可能找到大家都爱犯的错误,把它总结出通俗易懂的答案,也希望这浓缩的9个思维,在未来对你有所启发。

1

宏观大势锱铢必较,微观市场走马观花。

昨天一个准备买房的朋友问我,如果拜登登上美国总统宝座,对西安房价有什么影响?

随后我就条件反射到了川普身上。

川普在位期间对华态度一直采取遏制措施,想方设法阻止中国上位。一系列操作后,2019年,中国的贸易产业出口受挫,尤其是深圳,影响不小。

但是2020年深圳房价却来了一波实实在在的上涨。

为什么,经济受挫房价却反弹了?1、深圳能有现在的地位不仅是外贸产业,还有科技、金融等一些列成熟的第三产业,复杂的市场结构冲抵了风险。2、经济受压,人们倾向于资产避险,买房无疑是最好的去处。3、深圳的长期积累的供需矛盾再次进入临界点。

拜登成为美国总统,对华态度即使突破了川普的上限,也不会对中国房价产生多大影响,何况目前的美国经济形势重在修复而不是挑衅,是无力支撑继续两败俱伤的。

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当我写完这段文字以后,我问他一个问题,西安上个月二手房成交量是多少,环比上涨还是下跌了。

结果他说,没有关注。

这就是一个典型的错误思维,对宏观大势锱铢必较,对微观市场走马观花。千万别天天趴在网上听某些神人算卦,大谈天地走势,跟你没啥关系,把你所在的城市研究明白那就已经很厉害了。

房地产市场成长这么多年,在宏观层面对房价的影响现在有且只有三个:调控政策、货币、人口和土地。其他一律可以忽视,尤其是国外因素。

2

热衷逛售楼处,看见人多就心痒痒,而对二手房门店避而远之,一步都不肯踏入。

这种思维的购房者,十之八九是被割的韭菜。

房屋交易,重买更重在卖,房子只有卖出去才能兑现价值,而这,只能在二手房市场中体现。

如果你看到一段时间二手房中介门店门可罗雀,那么此阶段最好别买房。

因为房子卖不出去,说明市场需求完全跟不上,继续等一段时间,很可能看到一些二手房在降价,甚至售楼处出现降价打折现象。

但如果只关注新房售楼处,那猫腻就多了。有的媒体造势,有的售楼处花重金请群演,俨然一副热闹景象,在售楼处小姐的专业话术下,没过多久你就被攻陷了。

高手买房永远会扎根于二手房市场,地段好、物业优质的次新房才是首选,不用担心期房烂尾,也不用担心质量不过关,所看即所得还能砍价,信息更加透明可靠。

3

对房地产中介嗤之以鼻,拒绝和中介成为朋友。

对房地产中介嗤之以鼻,拒绝和中介成为朋友。

生活中,往往因为烦人的房产推销电话让人抓狂。所以很多人对中介的印象都不好,只有在交易时才愿意和中介交流。

记住一句话,春江水暖鸭先知,作为天天和房子打交道的人,中介无疑是深水鸭,而你充其量只是岸上的看客。江水的温度,只有通过中介才能感知。

在很多城市,我都有很好的房地产中介朋友。行情好不好,问他们最近生意好不好做就可以。贷款利率、政策消息、房价走势他们都有自己的积累的原始数据,给你提供了判断的依据。

其实,在交易天平上,中介是比较倾向于买家的。因为想要快速成交,最好的方法就是压低卖家预期,让房子价格有充分的竞争力,一个好的中介朋友无疑是帮砍价的好手。

所以买到一套好房,原则上一定要在此地区有2-3名很好的中介朋友,至于如何建立互助关系,很简单,将心比心,一顿烧酒即可。

4

在大城市买不起房子,那我先贷款从小地方买一套房子,作为过渡。

在大城市买不起房子,那我先贷款从小地方买一套房子,作为过渡。

很多刚毕业的年轻人没有在大城市的车票,流水也不够,于是家人提倡,在老家先买套房得了,等以后有钱了再去大城市买房不迟。

很多人就这么傻傻地上了车。

然而两年后,当首付和流水都攒够了,却发现和大城市距离比两年前都遥远。

前两年很多城市为了抑制炒房客,均出台了限购限贷政策,这种调控政策未来将大概率永久运行下去。那么如果在小城市买房,意味着丧失了首套首贷的资格。

像北京、上海这样的城市,首套和二套,处女贷和非处女贷造成的成本差额都是几十万起步的,对于一般家庭来说影响很严重。

所以一定要珍惜你的处女贷和处女票,千万不要轻易交出去。

5

抄底是抄不到的,房价涨就跟着买。

抄底是抄不到的,房价涨就跟着买。

楼市抄底是我一直在研究的课题,也是我一向对外的观点主张。但事实上,我们只能做到相对抄底,而没有绝对抄底。怎么说呢?

是否能抄到房价底,前提要判断市场是否沉入底部区间。而市场底又分为:政策底、利率底。

政策底:这个城市未来是否会继续发布严格的调控政策。目前来看,从2017年到现在,三年的调控已经出无可出,尤其今年的「打鼹鼠式」调控政策已经彻底驱散了城市的炒作风气,可以说现在已经全面进入了政策底。

利率底:房贷利率是行情影响的最大因素之一,直接影响购房成本。但目前来看,从4月份之后,LPR利率一直保持未动,而全国平均房贷利率也已经结束年内九连降,全国首套房贷款平均利率为5.24%,二套房贷款平均利率为5.55%,也已进入利率底。

调控和利率双双入底,已经证明当下绝大多数城市的楼市全面进入理性市场,这时候很容易出现房价底。

大家一定要格外关注年尾这段行情节点,如果11月、12月的成交量相对10月有所上涨,可以跑步入场。

当然冷市最适合淘笋,而笋盘才是真正意义上的抄底。

6

买房就要满足当下居住需求,未来并不重要。

买房就要满足当下居住需求,未来并不重要。

其实买房的真正含义是钢筋水泥壳里的生活,起码在买房那一刻起想到未来5年的居住场景。

很多人买房一时兴起,只为了能有一套属于自己的房子,尤其在大城市,首选了一套1室1厅的小房子。

结果2年以后结了婚,3年以后生了娃,房子太过拥挤没法住,再去置换时,发现小户型产品的房价增值潜力安全跑输周边的刚需两房,后悔已经晚了。

其实买房就是跳着买,尽可能地抗压,用家庭的50~60%收入供房是最合算的,低于这个区间杠杆价值没有最大化,高于这个区间,对生活质量有一定的影响,同样不可取。

7

我妈让我留在身边,房子也要买在家里。

我妈让我留在身边,房子也要买在家里。

这是一个在985大学毕业的研究生给我的留言。她说,父母非常希望自己能呆在三四线老家,陪伴家人,为此还商量要多买一套房给她,但她不喜欢三四线城市的工作氛围,想在一线城市工作生活。

其实在买房这件事情上,大多数父母多多少少存有私心,这是很正常的。但如果以此去干涉孩子的人生,实属刻薄。

有句话叫做,“站在风口上,猪能飞上天”,行业是风口,城市也是风口,而城市里的每一个居住者都是城市发展红利的享有者。

5年以后,两个不同能级的城市居民,会产生极大的财富差异。当然我并不是说让所有人挤在一二线城市挤地铁或者与竞争者角逐,过着忙碌的生活,而是尽可能在能级较高的城市留一套房子。

你可以选择呆在老家,陪伴着父母,但同样有一个优质的资产在为你跑赢通胀,享受着时代发展红利,这是最好的选择。

而且在买房时,尽可能自己去研究,把父母的建议作为参考项。

很多父母喜欢用“我吃过的盐比你吃过的饭都多”这句话来训诫儿女,但殊不知中国楼市发展史才20多年,新的城市化迁徙已经冲破了“落叶归根“的古旧思维。

老年人是往“回”了买,而现在都是往“出”了买,往“高”了买。

8

我想买房,但只能等我攒够了首付再买。

我想买房,但只能等我攒够了首付再买。

买房之前,一定要对自己的杠杆能力有充分的认知。

在买首套房子的时候,不要只考虑自己手里有多少钱,还要考虑家人能支援多少的借款,另一半的家庭能支援多少钱,以及能对外借到多少钱。

只要你的工作稳定,还贷能力OK,就不要害怕借钱。借用家庭钱包投资属于你的一方天地,再去反馈给他们,这是很值得的。

因为有时候房价涨起来的速度远比你赚钱的速度要快,一个机会踏空又是几年的努力。与其自己拼死拼活努力,不如学会如何做资源整合。

当然这里并不意味着你过分透支自己的杠杆,成为实实在在的房奴,而是把杠杆控制在60%左右。

相信我,5-10年以后,你的压力会减轻,房子带来的价值会弥补你前期的劳累。而且要把还贷期限拉到最长,千万不要提前还贷,可以参考我的另外一篇文章《再说一次,不要早还房贷》。

不信,你可以问问20年前、10年前、5年前买房的人。

9

读大学不重要,还不如家里有3套房。

对于普通家庭来讲,孩子读一所好的大学是实现家族振兴,跨越阶级鸿沟的唯一途径。

因为好的大学,基本都在能级较高的城市中。优质大学生,也是各个城市争相竞争的稀缺资源。

现在各个城市不单在在户口上对人才敞开怀抱,而且都在建造人才保障房,单独给人才提供低利率低成本的购房途径。在一二线买一套房,并以此为人生起点,几年以后,整体价值绝对超越三四线的3套房。

如果你无法完成阶级跃迁,那么就从现在开始,关注孩子的读书情况,尽可能让他上当地最好的学校,提供最安静的读书环境。

千万别被类似于“顺其自然”、“安于现状”的鸡汤所迷惑,古往今来,任何杰出的人才都不是散养出来的。

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