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原标题:乘风湾区及REITs红利 解密不动产投资机理

  观点地产网 近日,国务院发展研究中心副主任张军扩在出席活动时表示,“十四五”时期,面对国内外发展环境的深刻变化,统筹国际国内两个大局,加快形成新发展格局,需要更好发挥大湾区的示范引领作用。

  张军扩还指出,粤港澳大湾区是中国的重要对外开放平台,是高质量发展的重要示范区。“十四五”时期,国内面临的新挑战、新机遇,很可能最先在大湾区体现。

  从首次被写入中国政府工作报告,到规划纲要正式出台,过去三年多以来大湾区规划建设已迈出实质性步伐。

  包括今年5月,央行等四部委联合发布关于金融支持粤港澳大湾区建设的30条意见,10月,深圳先行示范区和实施综合改革试点实施方案正式印发,此外中医药高地建设、银行保险相关机构准入等方面的制度也陆续获得国家支持,大湾区以更大力度坚定不移地实施战略。

  大湾区旨在打造世界级城市群、国际科技创新中心等,对全球产业格局调整,包括资本、技术、人才等资源要素流动产生深远影响。产业的拉动,也将刺激企业及人们对商办、零售、仓储物流、居住各方面的需求,这里成为全国最火热的投资区域之一。

  对于不动产资产投资公司而言,一个崭新的巨大机遇就在面前。楼宇作为湾区经济的重要载体,未来大湾区存在庞大的发展需要,房地产行业将得以享受时代所赋予的红利。

  另一方面,对于其中的房地产投资信托基金,香港证监会在今年6月对“有关建议修订《房地产投资信托基金守则》(REIT Code)的咨询文件”发出公众咨询,咨询文件对香港REITs投资的灵活性将进一步释放,如可增加借款额上限,投资于少数权益物业的限制也有所放宽。

  深耕大湾区,资产质量牵引

  REITs的推出一直被誉为是现象级政策,它作为继现金、股票、债券后的第四大类金融资产,能为国内投资者提供投资一线城市商业物业、不动产行业的机会,并获得高风险收益比、高分红比例。

  而且从复合收益率角度,美国发展的REITs已显现出强于标普500、罗素2000、道琼斯指数的特质。香港证监会于2005年推出第一批上市REITs,在过去十五年来,REITs成为资产保值增值的理想标的,深受投资者追捧。

  越秀房产基金于2005年12月21日在港交所上市,是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金。早在上市之初,该公司便通过在珠三角地区运营零售、写字楼及其它商业用途的物业,致力于为基金单位持有人提供稳定增长的回报,并为投资者提供内地房地产市场的参与机会。

  2005年至2020年上半年,越秀房产基金的物业组合从4个项目增加至8个,建筑面积从16.1万平方米增长至97.3万平方米,资产规模从约42亿人民币增长至363亿元人民币;十五年间,资产增长超过7.5倍。

  业务及租金回报同样出现持续稳定的增长,上市至今,越秀房产基金可分派收入总额由2006年的2.07亿港元增长至2019年的7.61亿元人民币。

  该公司并已连续十五年保持100%及以上的分派水平(REIT Code规定90%及以上),真正体现了越秀房产基金15年来持续为股东带来稳定回报。

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  对于REITs而言,长期稳定的回报,建立在长期稳定的租金收入之上,这要求底层资产优质,具有良好的升值前景。从国内证券化探索的经验看,最能作为底层资产的是零售物业、写字楼物业,并且集中在一线城市及二线城市。即便是AAA级别类REIT,收益率也要求达到4%-6%。

  这亦反映出,越秀房产基金要长期实现6%以上收益率,其投资策略在积极与审慎之间要做到多么精确的平衡。

  越秀房产基金持续增长的密码,就隐藏在其资产的选择之中。2005年,该公司投资的4个物业便全部位于广州市,包括白马大厦、财富广场、城建大厦及维多利广场;至2020年,拥有的8个项目中,广州占据5个,上海、武汉、杭州各占1个。

  实际上,据观点地产新媒体不完全统计,越秀房产基金是港交所已上市的11只房地产投资信托基金中,持有大湾区物业最多的公司之一。

  其中,越秀房产基金位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场及国金中心,截止2020年6月底估值高达人民币271.61亿元;按收入计,广州项目约占总收入的80%。

  观点地产新媒体了解,越秀房产基金的主要股东之一越秀地产,过去37年来见证并推动了广州城市快速发展。数据显示,仅在天河商圈80万平方米的写字楼物业中,越秀地产就占据区域总量的1/3,这也为REITs提供了优质底层资产的选择。

  与之相比,去年12月上市的招商局商业房托,在大湾区另一个城市深圳拥有5个物业,截止上半年可出租总面积约25万平方米,经重估市值仅为人民币66.09亿元;同时,年化分派收益率5.9%。除此以外,领展房产基金在大湾区分别持有广州西城都荟、深圳怡景中心城项目。

  双平台互动,充盈平台资产池

  包括广州在内的珠三角地区经济蓬勃发展,一直为越秀房产基金提供了理想的营运环境。

  2017年3月,粤港澳大湾区建设首次被写入中国政府工作报告,上升为国家战略,而这一年广州也继2010年突破万亿后再次挺进“两万亿俱乐部”,经济总量进入全球城市TOP20行列。

  随着2019年大湾区规划纲要落地,湾区内具有全球竞争优势的产业将进一步加强,比如以香港、广州为核心的现代服务业,利好强化产业动能。未来湾区将扩大金融业对外开放,深化内地与港澳金融合作,同时在教育、航运、物流、电信、中医药等领域有望进一步取消或放宽对港澳投资者的资质要求。

  毕马威中国、汇丰、香港总商会对747名来自内地、香港和澳门的企业高管进行调查,他们来自金融服务、专业服务、制造业、贸易与物流、技术与创新、房地产、零售等行业。调查报告显示,超过一半公司计划2022年前将业务拓展到大湾区,其中总部位于湾区9个内地城市的企业,有这意愿的占比达61%。

  产业的拉动刺激了相关企业投资写字楼的需求,近年来广州各大商务区中,天河区珠江新城持续成为企业搬迁扩张的首选区域,TMT、专业服务和金融行业成为优质办公空间的吸纳主力,扩张需求突出。

  以2019年为例,数据显示,去年珠江新城以城市CBD的地位,依然是吸引租户的首要区域。需求方面,知名TMT企业拉动需求占比约32%,专业服务业务需求占比21%;同时,升级搬迁是租赁主要类型,占比超过60%。

  高力国际还披露,今年第三季度珠江新城净吸纳量涨至3.38万平方米,成为全市最活跃子市场。

  自上市伊始,越秀房产基金的物业组合就有3个位于广州天河区,包括财富广场、城建大厦均为区内著名甲级写字楼。此后注入的国金中心,更是珠江新城乃至全市的超高层地标建筑之一,聚集全球知名企业及优质客户,高达239元/平方米/月的写字楼租金也属区域领先。

  同时,在大湾区打造成由创新驱动的活动经济体的过程中,各城市间资本、技术、人才等方面逐步实现互通互联,房地产拥有大量发展机会。毕马威预计,到2030年湾区的人口将大幅增长,进一步刺激对商业和住宅的需求。

  加上国务院今年“促销费20条”的出台,湾区尤其是交通枢纽中心广州,区域购物中心迎来巨大发展机遇。在核心商圈的珠江新城、体育中心商圈,越秀房产基金已收购的维多利广场、国金天地,首层租金水平稳中有升,零售和餐饮类业态扩张积极,无疑享受了巨大红利。

  大湾区的发展同样将激发广州未来商务及会议需求的增长,同时广深港高铁开通对广州休闲旅游市场持续产生较强促进作用。

  去年,广州高端酒店市场平均出租率为82.3%,同比增长1.6个百分点,日均房价升至1179.4元/间;而位于国金中心的广州四季酒店,期内平均房价达到2074元/间,同样引领珠江新城酒店业。

  对于大湾区,越秀房产基金主席、执行董事及行政总裁林德良曾表示,公司将关注大湾区内的发展机会。其中,作为越秀集团旗下地产平台,越秀地产拥有相当数量的优质商业物业,外界预测,这些项目均有望与房托平台产生更多互动,对REITs会产生极大的管理红利溢价。

  观点地产新媒体了解,越秀地产仅在广州天河、越秀、荔湾、南沙等地区就拥有诸多物业发展项目,包括天河CBD的超高层地标建筑广州环贸中心(广州ICC),南沙自贸区的越秀国际总部广场和灵山岛尖的国际金融中心等。

  金融化前置,项目制胜之匙

  随着存量时代的到来,商业地产逐渐由地产属性转向商业、资本属性,开发商由散持转向整持。与此同时,国内开始落实降杠杆举措,过往负债驱动型的路子逐渐行不通,开发商面临严峻的现金流压力。尤其是今年下半年“三条红线”政策的出台,更令房地产行业面临更大的不确定性,包括万科在内的企业均认为土地及金融红利时代已经过去。

  由于房地产是资金密集型行业,投资周期长,企业急需拓展融资渠道,资产证券化因而成为热点。据戴德梁行统计,2019年国内商业不动产资产证券化市场延续前一年快速发展势头,共发行81单产品,发行规模达1550.8亿元,同比分别增长42.1%、36.3%。

  需要指出的是,国内暂未推行商业物业REITs政策,税收制度尚未调整,因此大部分不动产证券化主要属于CMBS、类REITs等品种。但相比于公募REITs,这些证券化探索在标准化、税收负担、投资期限、底层资产周转、投资者准入门槛、流动性等方面,仍存在较大差距。

  正因如此,那些已在新加坡、香港等地上市的REITs,在解决不动产资产融资方面拥有更多先发优势。加上REITs主要采用公司型组织架构,运营层面一直以不断提高盈利水平,为股东谋求长期回报为目的,在专业性方面更具保障。

  越秀房产基金在过去十五年间,从广州发展至上海、武汉、杭州,该公司与越秀地产形成了独特的“双平台互动”商业模式,通过“开发+运营+金融”模式(即“开运金”模式)实现商业物业从地产平台到房托基金的转化,借力资本市场加速存量资产的盘活。越秀地产将物业注入越秀房产基金,自身既实现一次性收回大量现金流,又为REITs提供了物业运营管理完整统一的优质物业。

  经过多年探索与发展,越秀地产的“开运金”模式已日臻成熟。由越秀地产通过拿地、开发、前期运营,之后将项目注入越秀房产基金。越秀地产独特的商业物业发展模式,正是资产管理打造“投融建管退”一体化,在项目选址、拿地、定位、设计、研发建设、交付、招商、客户服务、运营管理的全周期过程中,通过金融端前置,提前考虑项目定位、收益、股权设置及退出情形等,为接下来发展项目奠定了基础。

  前置的根本意义,是将资本市场需求纳入到前期从选址到运营的体系设计中去,最终降低开发运营风险,保障回报稳定增长。而在传统的模式下,实际操作往往是从物业交付开始,运营商的价值主要体现在后端。

  通过这一模式,越秀地产实现了对地产资源、商业资源和资本资源的深度融合,并兼顾地产开发价值、商业运营价值和不动产持续稳定收益,最终实现资产价值最大化。

  这也有望成为越秀房产基金在大湾区乃至全国发展过程中的利器。截止2020年6月底,越秀地产拥有土地储备约2363万平方米,其中在广州、深圳等大湾区6个城市的土储占比约53.9%,包括在南沙自贸区等重点区域拥有丰富储备,这为“开运金”模式提供了广阔想象。

  近年来广州实施“枢纽+”战略,加快枢纽型网络城市建设,门户枢纽能级不断提升,城市活力不断增强。越秀地产打造了四大平台之一的轨交公司,在广州持续参与TOD大型综合项目,目前已成为全国轨交物业开发的最大开发商之一。

  而借助地产、金融平台的良性循环,未来越秀在大湾区的话语权有望进一步增强。

  REIT CODE放宽,释放发展灵活性

  除了在广州持续寻找符合基金投资策略的优质项目,越秀房产基金近年来也将视野扩大至全国,把握具备成长潜力的投资机会。

  观点地产新媒体了解,2015年8月越秀房产基金首次进行全国化扩张,斥资26.2亿元从凯雷手中收购上海宏嘉大厦,此后更名为“越秀大厦”;2017年,再度收购武汉越秀财富中心及星汇维港购物中心;2018年,出售广州越秀新都会大厦,收购杭州维多利写字楼,做到“有进有出”。

  积累异地管理经验的同时,越秀房产基金进一步扩充了物业组合。截止今年上半年,该公司拥有广州白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心,上海越秀大厦,武汉越秀财富中心及星汇维港购物中心,以及杭州维多利,产权面积97.3万平方米,可出租面积63.29万平方米,物业总估值346亿元,公司总资产则约为363亿元。

  按项目成熟度分,广州5个项目及上海越秀大厦属于“成熟型物业”,越秀房产基金新收购的武汉物业、杭州维多利则属于“成长型物业”,后者产权面积占29.6%。按出租率分,成熟型物业平均出租率94.5%,成长型物业平均出租率86.7%。

  对于成熟型、成长型物业按7:3布局的现象,市场人士对观点地产新媒体指,越秀房产基金在收益率和成长性之间寻求平衡点,其中成长型物业具备较好成长性,能为基金带来成长预期。今年上半年,在疫情影响下,武汉、杭州项目的物业经营收入仍分别录得25.2%、0.6%的增长。

  在寻求投资机会的路上,监管层对于房地产投资信托基金的政策放宽,将进一步为越秀房产基金提供便利。

  今年6月9日,香港证监会就《房地产投资信托基金守则》(即REIT Code)的建议修订展开为期两个月的公众咨询。该局行政总裁欧达礼表示,更新有关制度将使房地产投资信托基金在进行投资时享有更大灵活性,从而加强香港作为房地产投资信托基金上市地的优势。

  建议修订的消息一经发出,便引来资本界的关注,领展房产基金发言人更是表示,房地产投资信托基金为长期投资者提供了稳定的收入,欢迎香港证监会提出修订,支持香港房托基金市场的进一步发展。

  守则的修订部分包括物业发展投资限制,容许房地产投资信托投资于少数权益物业,及在取得单位持有人批准的情况下于投资物业发展项目时可超过现有的资产总值10%的上限。相比之下,原版守则里,物业发展项目的投资不多于10%资产总值。

  同时,容许增加借款限额上限,将房地产投资信托基金的借款限额由资产总值的45%增加至50%。

  对于香港上市REIT而言,守则修订释放的灵活性是显而易见的。以越秀房产基金为例,一方面,允许持有物业的少数权益,可以减少购买物业所需投资金额,方便进行物业收购。

  另一方面,物业发展项目投资限额超过10%资产总值,可选择在发展阶段便参与项目,降低项目收购的不确定性,发展物业的规模限制减少。这又与上交所提及的布局之初导入金融化思维的举措相辅相成,进一步强化“开运金”模式的优势。

  而借款限额提高至资产总值的50%,将为越秀房产基金收购新资产时提高灵活性,扩大债务融资空间。

  11月初,林德良在参加2020观点商业年会时也提及守则修订带来的利好:“以前对于在建/开发项目只能投10%,现在可以投总资产的25%,提供了更多的灵活性。”可以想见,未来越秀房产基金与越秀地产或者其它开发商联动,在大湾区乃至全国发展项目有着广阔空间。

  按照该公司的投资策略,内地一线城市和新一线城市看好发展前景,同时也将关注粤港澳大湾区内的发展机会,寻找具备成长性的成熟项目进行拓展。

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文章来源:观点地产

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