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物业股破发潮下 金科服务首日上市的市场窥视

原标题:物业股破发潮下 金科服务首日上市的市场窥视

  观点地产网 资本市场的情绪,总是变幻莫测。

  年初在疫情渲染下,物业企业发现了第二增长极,随之一众物业股甚至创下了自上市以来的股价新高。

  8月份以来,物业板块股价呈现持续下探的趋势。相关统计称,10月份有超过八成的物业股下跌。

  分析以为,当下并不是物管企业上市的好时机。只是好坏自判,旁人无法左右。

  金科服务正是在如此氛围下,成为上市物企一员。

  11月17日,金科服务正式于港交所上市,本次共发行1.33亿股H股(假设超额配售权未获行使),发行完成后总股本增加至6.33亿股,金科股份共持有金科服务3.42亿股,占其发行完成后总股本的53.97%。

  金科服务在大本营重庆举办了上市仪式,金科股份董事长蒋思海在致辞中表示:“上市不是最终目的,是为了给公司带来一个视野更广阔、资源更丰富的发展平台,是为了具备更加严格的自我管理的决心。”

  此前,管理层关于上市的共识,也是“不为了上市而上市”。

  关于物业股

  对于金科服务此时此刻上市,人们谈论的首先是时机好坏与否。

  如今市场低迷气氛蔓延,新上市物业股仍如期而至。仅10月份,便有世茂服务、合景悠活、第一服务、卓越商企服务等4家物业服务企业赴港上市。

  而且破发潮也紧随其后,如第一服务控股开盘即破发,开盘价较发行价跌16.67%;世茂服务首日开盘价15.8港元,较发行价下跌4.82%;合景悠活开盘报价6.48港元,较发行价跌幅达17.87%。

  对于这一轮物业板块股价回调的现象,大部分业内人士认为,多数物业股估值处于高位,加之近期大量新股上市的冲击,导致投资者热情不高。

  统计数据显示2020年,上市物管企业已经达到11家,后续融创服务、华润万象生活、恒大物业也即将赴港IPO。

  有业内人士调侃:“刚开始是物以稀为贵,后来入局的人越来越多,可地主家的余粮是有限的。”

  从首日开盘表现看来,金科服务应该算是近期上市物业股的特例。

  11月17日,金科服务开盘价为46.05港元,较此前发行价上涨3.02%,收盘价44.7港元,与发行价持平。

  没有出现首日“破发”,在业内人士看来,金科服务此次股价能保持微涨状态是跟定价、市场环境、投资者预期、资金量等多方面关联的,无法简单判断,只能说这个时点得到了投资机构的认可。

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  市场还有评论称,在物业股连续破发和遇冷的情况下,“新股定价、投行做法”都有相关变化。据其分析,金科服务发售价为41.8-47.6港元,最终发行定价44.7港元,处于中位水平,给二级市场留足空位。

  据分析,由于近期物业股上市破发现象频现,参考同期的发行价格,金科服务上市之际自然会将IPO的定价往下移,定价一旦低了,发行之后有议价空间,那么投资者就会有更大的投资热情,而不至于破发。

  此前世茂服务、第一服务等上市定价,都是位于招股价区间偏上游的水平。

  据了解,金科服务在香港公开发售的总数为1794.3万股,此前获接纳申请人的总数为4.38万名,认购总数合共1.34亿股,获超额认购11.17倍。而国际发售则有103名承配人,目前国际发售项下发售股份最终为1.15亿股,获得超额认购4.9倍。

  机构投资者方面,早前招股书显示,金科服务已与泰康人寿等10家基石投资者订立投资协议,一致同意认购相当于约26.74亿港元可予购买的港元投资金额的有关数目发售股份。

  其中,泰康人寿认购5.81亿港元股份,Gaoling Fund L.P.及YHG Investment L.P.、Snow Lake China Master Fund Ltd及中金启融基金均以3.88亿港元认购股份,UBSAM、MWAL及AMF均以2.33亿港元认购股份,WT、3W及China Orient Multi-Strategy Master Fund均以7750万港元认购该股份。

  市场评论亦认为,大型机构的额外参与,对于稳定价格也起了一定作用

  上述10名基石投资者,便锁定了46%的发行股份。

  关于金科服务

  就目前而言,物业股表现受到市场大环境的影响更大一些,反观金科服务本身或许对于股价涨跌影响并不算大。

  但我们仍需看下这家物业公司的基本面如何。

  早在今年4月份,金科股份开始陆续披露关于分拆物业上市的消息。再于6月底,金科服务正式向港交所递交招股书。

  直到11月17日实现IPO,算起来也经过了大半年时间,相较于恒大物业仅耗时一个半月便通过了港交所聆讯,金科服务上市速度确实不算快。

  根据资料,金科服务主攻社区服务运营及智慧体系建设,收益主要来源四条业务线:物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及智慧科技服务。

  不过目前大部分收益还是来自于物业管理服务。招股书显示,2017年-2019年,金科服务物业管理服务实现收入7.61亿元、10.20亿元、14.66亿元,分别占总收入的72.7%、67.0%、62.9%。非业主增值服务、社区增值服务、智慧科技服务的占比至2019年底,分别占总营收的25.6%、10.3%、1.2%。

  金科服务对于智慧科技服务有着诸多期待,上市仪式中,金科服务董事长夏绍飞也有提及,智慧科技方面,未来金科服务将搭建运营和管理两个技术构架,形成智慧社区、智慧园区和智慧城市的特色科技服务体系。

  早前招股书披露显示,金科服务募集资金用途方面,约10%或约5.73亿港元将用于升级数字化及智慧管理系统。

  而西南第一,是金科服务的“噱头”所在。蒋思海在上市仪式透露,其连续5年保持中西部占有率第一、重庆第一。

  截至2020年6月末,金科服务已进入全国24个省份133个城市,签约面积约近2.56亿平方米,签约项目843个,在管物业总建筑面积约为1.29亿平方米。

  从区域分布看,金科服务管理的物业项目已经覆盖西南、华东及华南、华中等地区,不过相当部分业务集中在西南地区。

  截至2017年、2018年及2019年12月31日,其在西南地区管理总建筑面积分别约为3890万平方米、4900万平方米及6170万平方米,占在管物业总建筑面积约62.4%、54.6%及51.2%。来自西南地区的物业管理服务收益,分别占2017年、2018年及2019年总收益约62.5%、61.5%及60.8%。

  对于物管企业一直被诟病的过度依赖母公司,金科服务也管理金科集团开发的几乎所有物业,但同时在第三方外拓上也有所表现。截至2017年、2018年及2019年12月31日,外拓项目分别占在管总建筑面积33.4%、47.3%及52.9%。

  相较于其他物管企业的规模,亦有部分人称金科服务此次发行估值略高了一些。金科服务目前市值接近300亿港币,与保利物业处于同个等级。但截至2020年6月30日止,保利物业在管面积约3.17亿平方米,比金科服务多近2亿平方米。

  市场上还有不同声音认为,金科股份这几年扩张很凶猛,金科服务未来几年还是有比较大的增长空间,甚至还有人计算出,金科服务未来管理面积上限未3亿平方米。

  至于未来增长的业务,金科服务有了新的想象。夏绍飞介绍:“未来十年,金科服务将从社区服务转变为城市服务,将由内向外,由社区向社会、向城市去构建大服务、大科技、大生态体系,并持续以人为本,以客户满意度为核心,去构建空间、生活、科技三个核心能力。”

  事实上,城市服务已成为当前物管企业转型的重点,诸如万科物业、保利物业、龙湖物业等龙头企业都纷纷争夺市场。

  而金科服务自2018年揭开了城市级合作历程的序幕后,截至2020年,湖北利川、安徽宣城、西藏昌都以及四川内江经开区、雅安名山区、陕西西咸新区等8个城市区域,均与金科服务签订了全面战略协议。

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文章来源:观点地产

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