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独家首发:2020年深圳楼市年度报告

原标题:独家首发:2020年深圳楼市年度报告

2020年的深圳楼市在7月15日被新政“一分为二”,新政前后有着截然不同的一二手楼市表现。新政前二手楼市成交旺盛,再现历史上的每月万套交易量;新政后一手楼市更引人注目,网红新盘频出,打新成为高频热词,而二手楼市成交量则腰斩。

经历这跌宕起伏的一年,深圳楼市还是有不俗的表现。乐有家研究中心数据统计显示,2020年深圳住宅成交超14万套,写下交易量新纪录。其中一手住宅成交45384套,二手住宅成交95273套,两者同比2019年均上涨20%左右。二手住宅成交均价破6.6万元/㎡,同比上涨10%;一手住宅受限价政策影响,倒挂严重,大多比同区域二手楼盘低价,这也是2020年新房市场火热的核心因素之一。

租房市场受疫情和长租公寓暴雷的影响较大,需求减少,供应量增大,导致个人放租房源成交量下跌。但租金价格随着楼市大势有所上涨,全年均租价格在74元/㎡/月,同比涨幅4.2%。

供应与销售

1、2016-2020年深圳一手住宅供销情况

独家首发:2020年深圳楼市年度报告

(供销两旺,库存走低)

2020年深圳新房市场呈现了供销两旺的局面,全年预售面积及销售面积再创新高。乐有家研究中心数据显示,2020年深圳新增一手住宅预售522.16万㎡,同比上涨11.1%;一手住宅销售面积达到448.86万㎡,同比上涨20.5%。供销两旺下,库存面积走低,年末全市一手住宅库存312.76万㎡,同比2019年年末有所微涨。

2、2020年深圳一手住宅月度预售情况

独家首发:2020年深圳楼市年度报告

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(8、11、12月出现供应高峰)

疫情后深圳市政府放宽了商品房获批预售的条件,助力了供应的上涨:2020年内,高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目,可以申请预售。

深圳新房市场的供应高峰出现在“715”新政后,一手楼市迎来全年的旺季。8月份全市新增一手住宅供应9600套,超91万㎡,达到了全年最高峰值。开发商在年末也来了一把小冲刺,11和12月也分别有着将近90万㎡的新增供应入市。

3、2020年深圳一手月度去化走势

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(月度去化逐渐走低)

纵观2020年,深圳一手住宅月度去化周期在10月份出现了明显的减少,从7字头缩短至6字头。年末开发商的冲刺让月度去化有所回升,为2021年的新房市场成交助攻。6-7个月的去化周期在全国楼市中已处于较低水平,预示着深圳新房市场的供不应求。

一手住宅

1、2016 - 2020年深圳一手住宅成交走势

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(2020年一手住宅成交再创新高)

。受价格倒挂、供应走高、调控政策等因素影响,深圳购房者对新房的关注度愈发增强。2020年深圳一手住宅成交45384套(含深汕合作区),同比上涨19.8%,成交面积449万㎡,同比上涨20.7%,均为近5年内的最高点。

2、2020年深圳一手住宅月度成交走势

独家首发:2020年深圳楼市年度报告

(715新政后一手成交时隔多年首度超越二手)

以7月为时间分割点,可以明显看到8月开始深圳一手住宅成交出现了大幅度上涨,维持在4000套以上。。

3、2020年深圳各区一手住宅成交地图

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(后起之秀光明成交量超越宝安与龙华)

2020年的深圳各区一手住宅成交集中在龙岗、光明与龙华三个区域。龙岗全年成交13976套一手住宅,同比上涨26.7%,也是全市唯一一个破万套的行政区。光明作为后起之秀有非常不俗的表现,成交量超越宝安与龙华,以7599套的成绩排至第二位,环比上涨151.8%。龙华排名第三,成交7290套,环比上涨183%。

二手住宅

1、2016-2020年深圳二手住宅成交走势

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(2020年深圳二手成交超9.5万套)

过去5年深圳二手住宅成交走出一个“U”型,2020年成交套数回到2016年水平,再度超越9.5万套。乐有家研究中心数据显示,2020年全市二手住宅成交95273套,同比上涨23.5%,成交均价66045元/㎡,同比上涨10%,成交面积819万㎡,同比上涨28.6%。

2、2016-2020年深圳二手住宅套均面积及总价走势

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(套均成交总价大幅度上涨)

2020年深圳二手住宅套均成交面积为86㎡,相比2019年增加了3㎡;套均成交总价为568万元,相比2019年增加了72万元。这两个数据的 上涨可以说明,深圳人的购买能力有了进一步的提升。

3、2016-2020年深圳一二手住宅成交占比走势

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(一二手“三七分天下”的局面岿然不动)

虽然新房市场成交势头正猛,但全年成交上依旧不敌二手。和往年一样,2020年深圳一二手住宅成交占比依旧是“三七分天下”。一手住宅成交占比32%,较2019年减少了1个百分比,二手住宅则为68%。相较2016与2017年,一手住宅市场占比略有提升。

4、2020年深圳二手住宅月度成交走势

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(6-8月每月成交均破万套,随后断崖式下跌)

疫情宅家期解封后,深圳楼市需求爆发,导致二三季度二手住宅成交突飞猛进,6-8月更是每月成交均破万套,新政出台当月成交量(过户量)达到全年最高峰。

随着新政的出台,二手住宅成交出现断崖式暴跌,9月成交量还有8820套,到了10月跌至5049套。直到12月才稍显回暖至6863套,可见新政威力之猛。而门店的二手签单量在新政后受影响更加明显,7月下半旬到8月暴跌幅度达到60%。

5、2020年深圳各区二手住宅成交地图

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(除盐田外,其余各区成交量同比均上涨)

各区域成交上,因龙华、坪山与光明还未单独分割出来统计二手成交,故龙岗与宝安依旧分占冠亚军位置。龙岗二手住宅成交26508套,同比上涨48.8%,成交均价4.6万元/㎡,同比上涨7.2%;宝安成交21924套,同比上涨19%,成交均价6.5万元/㎡,同比上涨12.1%。

715新政

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(成交量暴跌,业主心态始终坚挺)

作为今年深圳楼市的分水岭,“715”新政前后市场房源、客源及带看情况也发生了许多变化。深圳乐有家门店数据显示,新政后新增房客源量、二手带看量出现了持续性下滑,而门店成交量(签约量)更是在新政后出现暴跌,大量客户进入观望期,停下置业的脚步。情况一直持续到2020年10月下旬才稍有回暖。

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与市场交易量反响不同的是,深圳业主心态却始终坚挺。深圳二手住宅挂牌价在新政后仍然维持着上涨趋势,但涨幅比新政前有所缩小。

大湾区龙头城市的业主们,对深圳经济和楼市长期看好信心十足,但对于市场成交情况也应多加考虑,合理报价,才能共同促进楼市的健康发展。

租房市场

1、2016-2020年深圳租房市场成交走势

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(供应增加需求减少,租赁成交走低)

2020年受疫情影响,不少外来人口年后没有回到深圳,导致租房需求减少。而年中开始各大长租公寓频频暴雷,大量房源被业主收回后重新放租,市场供应量也大幅度增加。双重影响下,2020年个人房源的租赁市场成交量明显走低,同比跌幅达到15.1%。

从深圳乐有家各门店的成交数据来看,深圳租房市场价格也随着大势逐年走高,2020年均租已经上涨到74元/㎡,同比涨幅4.2%。2019年的涨幅是近5年里最大的,上涨比例达到12.7%。

2、2020年深圳租房市场月度成交走势

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(毕业季出现租房高峰,四季度持续走低)

从各月租赁成交量来看,全年的租房高峰出现在7-8月的毕业季,租赁量价齐齐上扬。而到了年末,租房市场进入传统淡季,租赁成交量持续走低,租金也出现下滑。

3、2020年深圳楼盘热租榜

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(光明携6号线进入租客视野)

乐有家研究中心统计了2020年深圳热门租赁小区,其中排名第一二的均是光明的楼盘。6号线的开通将光明带入租客视野,便利交通加上低廉的租金让不少租客纷纷搬离市中心来到光明。龙华、宝安与龙岗也有众多楼盘上榜热门租赁小区,关外租房市场颇受青睐。

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免责声明:以上信息和数据统计于2021年01月05日。因时间、市场、政策等都会发生变化,以上信息、数据仅供参考,不作为交易依据使用。

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